Desde diciembre de 2007, existe una nueva ley que regula el mercado hipotecario,la 41/2007

Esta ley fui publicada para abaratar los costes bancarios.El nuevo sistema elimina la comisión por amortización anticipada total o parcial en dos casos específicos:

•  cuando el préstamo o crédito hipotecario recaiga sobre una vivienda y quien lo firme sea una persona física( no una empresa)

• el prestatario( quien contrata el préstamo ), sea una empresa de reducidas dimensiones, y tribute de esa forma en el impuesto de sociedades.

Además la ley, también elimina las comisiones de gestión cancelatoria. Es decir el emitirnos el documento que acreditaba la cancelación de nuestro préstamo hipotecario, que hasta ahora, siempre tenia un coste.

Esta ley también delimitó claramente cuando podía usarse las comisiones de cancelación y/o amortización anticipada. Dos supuestos:

• El prestatario sea persona física y la hipoteca no recaiga sobre una vivienda

• En aquellos supuesto en los que el prestatario sea una persona jurídica y no tribute por el régimen de empresas de reducidas dimensiones.

También la ley sugiere, que no debería cobrare la comisión en aquellos casos en que la salida del prestatario podría se beneficiosa para la entidad prestamista.

Pero como siempre, esto es la ley, y luego viene la realidad.  Todas, o casi todas, las entidades financieras de este país, lo que han hecho es simplemente cambiar el nombre a las comisiones.

Ahora lo normal es cobrar el 0,5 % del capital amortizado anticipadamente, si se produce dentro de los cinco primeros años de vida del crédito. Luego se cobra el 0,25 % durante el resto de la vida del préstamo.

La nueva regulación intenta poner en el mismo plano a la entidad financiera y al solicitante del crédito. Para ello también estableció la compensación de riesgo de tipo de interés.

Esto es aplicable cuando el interés es mixto, y el fijo supera el año. ¿Por que?.Pues muy sencillo, se parte del supuesto de una variación del tipo de interés. Si tenemos un interés fijo del 5,4%, por ejemplo, y el Euribor+ diferencial, es mayor, el banco esta perdiendo dinero. Si anticipamos dinero, se nos aplicará los dos intereses, el de anticipación y el de compensación.

Pero, que ocurre si es al revés. Es decir, en nuestro caso, supongamos que el tipo de interés está, con el diferencial aplicado, en el 3%. Pues según la ley, el banco debería compensarnos por el diferencial pactado ( normalmente el 0,5% ), sobre la cantidad anticipada.

Todo este tema es un poco complejo, y por ello, en muchos casos salimos perjudicados.

Debemos revisar nuestra hipoteca, y comprobar cuales son las comisiones que nos están aplicando y así comprobar que interés nos van a aplicar y cómo.